Jeonse là một hình thức kinh doanh bất động sản độc đáo ở Hàn Quốc. Chủ nhà sẽ thu một khoản tiền đặt cọc (jeonse) tương đương từ 50-90% giá trị bất động sản khi ký hợp đồng cho thuê, thường kéo dài hai năm. Người thuê nhà thường không phải trả tiền thuê trong thời gian hai năm đó. Chủ nhà hưởng lợi từ việc vay tiền không lãi suất, và dùng số tiền đó để đầu tư, thường là để mua hoặc xây thêm căn hộ. Theo hợp đồng, chủ nhà có nghĩa vụ hoàn trả tiền cọc khi kết thúc hợp đồng.
Các nhà sử học nói rằng jeonse hình thành từ thế kỷ 19. Nhưng jeonse đã không thực sự phát triển cho đến những năm 1970, khi người Hàn Quốc đổ về các đô thi khi Hàn Quốc bắt đầu công nghiệp hóa. Jeonse tồn tại bởi các khoán vay thế chấp vẫn nằm ngoài tầm với của nhiều người.
Về cơ bản, hình thức kim tự tháp do chính phủ phê chuẩn — trong đó chủ nhà trả lại tiền cọc của những người thuê nhà sắp hết hạn hợp đồng thuê bằng tiền thu được từ những người thuê mới — hoạt động tương đối suôn sẻ khi giá bất động sản ở các thành phố lớn Hàn Quốc luôn tăng. Nhưng xu hướng kéo dài hàng thập niên đó đã bị đảo ngược khi Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc (BOK) bắt đầu mạnh tay tăng lãi suất vào năm 2021 để kiềm chế lạm phát.
Vòng xoáy vỡ nợ lan rộng
Lee Cheol Bin nhận ra rằng sẽ không bao giờ lấy lại được khoản tiền đặt cọc 210 triệu won (163.000 USD) căn hộ ở Seoul khi hợp đồng thuê hết hạn vào tháng 11 năm ngoái. Chàng trai 29 tuổi đã vay 120 triệu won Chàng trai 29 tuổi vô cùng lo lằng và bắt đầu tránh mặt bạn bè và gia đình. “Tôi không thể ngủ vào ban đêm hoặc tập trung vào công việc trong vài tháng”, Lee kể. Anh đã vay 120 triệu won để đóng tiền cọc.
Chủ nhà của Lee được phát hiện đã chết trong phòng khách sạn vào tháng 10-2022. Cảnh sát đã loại trừ khả năng tự sát hoặc tai nạn. Truyền thông địa phương đưa tin rằng người đàn ông mà họ gọi là “vua biệt thự”, vì sở hữu hơn 1.100 căn hộ cho thuê trên khắp Seoul, đã chậm nộp thuế và đang bị điều tra về tội gian lận. “Tôi đã nghe rất nhiều lời khuyên khi đặt cọc thuê nhà rồi. Thực tế, tôi không tin rằng mình sẽ sắp xếp được mọi thứ trước tháng 11 này, khi hợp đồng thuê nhà jeonse của tôi hết hạn”, Lee nói.
Luật sư Nathan Park thuộc hãng luật Kibler Fowler & Cave LLP ở Washington gọi đó là “một hệ thống tài chính gian lận” và sự lưu giữ quá khứ của một thời đại khác. Là một chuyên gia về kinh tế và chính trị Đông Á, Park đã viết bài phân tích kỹ càng về thị trường này cho tạp chí Foreign Policy vào năm 2020. Từ đó đến nay, ông đã nhận được yêu cầu từ những người thuê nhà nhờ ông giúp theo dõi tiền cọc của họ.
Thủ đô Seoul là nơi sinh sống của 20% dân số Hàn Quốc. Theo hãng tư vấn bất động sản Knight Frank, kể từ khi đạt mức cao nhất vào năm ngoái, giá nhà ở Seoul đã giảm 9% trong năm tính đến tháng 3. Đây là mức giảm lớn nhất trong số các thành phố châu Á. Một số khu vực lân cận đã giảm tới 30%. Kết quả cuối cùng: Chủ nhà đang thu tiền cọc ít hơn từ những người thuê mới, khiến một số người gặp khó khăn trong việc trả lại tiền cho những người thuê nhà sắp hết hạn hợp đồng.
Vòng xoáy vỡ nợ lan dần. Theo dữ liệu từ Tòa án tối cao Hàn Quốc, số vụ người thuê nhà kiện chủ nhà không trả tiền cọc lên đến 19.200 vụ trong nửa đầu năm 2023, tăng 60% so với cả năm 2022. Trong một báo cáo hồi tháng 5, ngân hàng trung ương BOK ước tính rằng hơn một nửa trong số 2 triệu người đã trả tiền jeonse có nguy cơ mất một phần tiền.
Người ta kỳ vọng rằng số vụ vỡ nợ sẽ tăng đột biến vào cuối năm nay và đến hết năm 2024, bởi vì các hợp đồng hai năm sắp đến hạn được ký kết khi giá nhà và giá thuê nhà — và do đó là tiền đặt cọc — ở mức cao kỷ lục. Chỉ số quốc gia về giá trị tiền gửi jeonse do Ngân hàng KB Kookmin biên soạn đã giảm hơn 9% trong 12 tháng tính đến tháng 6-2023.
Cuộc khủng hoảng đã gây ra những kết cục bi thảm ở một quốc gia mà chi phí tiền nhà cao đồng nghĩa với việc các hộ gia đình mắc nợ nhiều nhất trên thế giới. Cảnh sát Hàn Quốc nói rằng ít nhất năm người thuê nhà bị mất tiền đã kết liễu đời mình từ đầu năm đến nay.
Tập đoàn bảo lãnh đô thị và nhà ở Hàn Quốc (KHUAG) – cơ quan bảo hiểm tiền gửi của chính phủ – đã trả khoản bồi thường kỷ lục 1.170 tỷ won trong năm 2022 và có thể phải trả tới 4.700 tỷ won trong năm nay – theo Eunyoung Choi, Giám đốc điều hành của Trung tâm Nghiên cứu Thành phố và Môi trường Hàn Quốc. Chỉ có khoảng 20% người thuê nhà kiểu jeonse có mua bảo hiểm đầy đủ tiền cọc jeonse.
Nhà chức trách hành động
Nội các chính phủ của Tổng thống Yoon Suk-yeol đã thành lập một đội đặc nhiệm để trấn áp gian lận jeonse. Nhà chức trách cho biết đã điều tra 2.900 cá nhân chủ nhà và hãng môi giới bất động sản, và phát hiện một số đường dây tội phạm. Chính phủ cũng đã thực hiện các bước để tăng cường bảo vệ người thuê nhà trong một hệ thống jeonse nổi tiếng không minh bạch, bao gồm phát hành ứng dụng mà người thuê nhà tiềm năng có thể sử dụng để tra cứu xem chủ nhà có nợ thuế chính phủ hay không.
Bộ Đất đai, cơ sở hạ tầng và giao thông vận tải đang dẫn đầu các nỗ lực cải cách. Bộ này đưa ra đề xuất rằng nên có bên thứ ba, chẳng hạn như một công ty môi giới, đóng vai trò là người giám sát các khoản tiền gửi jeonse. Nhưng các chủ nhà không mặn mà với ý tưởng này. Một quan chức của bộ không đồng ý nêu tên nói rằng “các vụ quỵt tiền jeonse là tác dụng phụ” của hệ thống này.
Sim Sang-Jung, một nhà lập pháp đối lập từ Đảng Công lý, nói rằng chính phủ phải chịu một số trách nhiệm, bởi đã không hành động để hạn chế sự gia tăng các khoản nợ jeonse. “Một lượng tiền khổng lồ đã được tung vào thị trường nhà ở – đặc biệt là các khoản vay jeonse. Đến một lúc nào đó bong bóng sẽ vỡ”, bà Sim nói.
Nhưng đối với nhiều người, thật sự bong bóng đã nổ sớm hơn.
Hong Su-min đã cần mẫn làm nhân viên văn phòng trong sáu năm. Với tiền tiết kiệm, cô vay thêm 88 triệu won từ một ngân hàng lớn của Hàn Quốc để đủ 110 triệu won tiền cọc jeonse cho căn studio ở ngoại ô Seoul. Theo lẽ thì cô lấy lại tiền cọc khi hợp đồng thuê kết thúc vào tháng 9 rồi. Nhưng chủ nhà cũng đang xoay xở với các khoản thuế và chưa có người thuê nhà mới.
“Nếu tôi không thể lấy lại tiền cọc, tất cả số tiền tôi dành dụm được ở tuổi 20 sẽ tiêu tan. Tôi chỉ muốn lấy lại tiền jeonse của mình”, cô gái 29 tuổi nói với Bloomberg trong một buổi chiều tháng 5 bên ngoài một trung tâm do chính phủ thành lập tạm thời gần Seoul để giải quyết các vụ gian lận jeonse.
Theo Bloomberg
Ricky Hồ / BSA
